Download dit artikel als PDF 24 maart 2017

Welke regels gelden bij een overeenkomst die meerdere kenmerken bevat?

(toepassing van artikel 6:215 BW op een gemengde overeenkomst met huurelementen)

Altijd lastig: een overeenkomst die kenmerken van een huurovereenkomst heeft, maar ook kenmerken van een ander soort overeenkomst; de zogenaamde gemengde overeenkomst. Welke (wettelijke) regels gelden er dan? De Hoge Raad heeft zich op 10 maart jl. uitgelaten over een overeenkomst die de catering en het restaurant van Kasteel Groeneveld betrof.

De Staat – eigenaresse van Kasteel Groeneveld – heeft na een aanbesteding in 2003 met Groeneveld Catering een overeenkomst gesloten tot het verrichten van wat genoemd wordt de exploitatie van het restaurant van het kasteel en de verzorging van de banquetingactiviteiten.

De Staat gebruikt het kasteel voor officiële ontvangsten, congressen, vergaderingen en presentaties (de beleidsfunctie). Daarnaast heeft het kasteel een publieke functie en is in dat kader van dinsdag tot en met zondag geopend voor bezoekers (de publieksfunctie).

Nieuwe aanbesteding
Voor de exploitatie van het (publieks)restaurant van het kasteel maakt de cateraar gebruik van het koetshuis. De overeenkomst wordt aangegaan voor drie jaar en daarna een paar keer verlengd. Eind 2011 komt er een nieuwe aanbesteding: de cateraar doet mee, maar laat de Staat ook weten dat er sprake is van huurbescherming en dat er dus van een einde van het lopende contract geen sprake kan zijn.

Ontruiming
In de aanbestedingsprocedure wordt de catering aan een ander gegund en de Staat laat de cateraar weten dat hij eind mei 2012 moet vertrekken. De cateraar is het hier niet mee eens: hij stelt dat het gebruik van het koetshuis (als restaurant) een huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte is (7:290 BW) met alle bescherming van dien. Denk hierbij aan een opzegtermijn van twaalf maanden en een beperkt aantal (in de wet genoemde) redenen voor opzegging. Een kort geding tot ontruiming (gestart door de Staat) wordt door de cateraar verloren en er wordt ontruimd.

Cateraar start bodemprocedure
De cateraar laat het er niet bij zitten. Hij begint een bodemprocedure die uiteindelijk tot en met de Hoge Raad gevoerd wordt. Daarin vordert hij, kort gezegd, schadevergoeding voor de in de ogen van de cateraar onrechtmatige ontruiming. Tevergeefs.

Alle rechters vinden allereerst dat de overeenkomst niet kan worden gesplitst in een cateringdeel (de “banqueting”) en een restaurantdeel. De beide delen waren “in een adem” genoemd in het contract en de Staat heeft niet de bedoeling gehad om ze te scheiden. Zo had de cateraar het contract ook moeten begrijpen, volgens de rechters.

Daarna moet worden bekeken welke van de elementen van de overeenkomst (catering of huur) de doorslag geeft. Het hof (in navolging van de rechtbank) is van oordeel dat het verlenen van cateringdiensten zodanig centraal staat en overheerst dat het huurelement (en dus de huurbeschermingsbepalingen) daaraan ondergeschikt is. De Hoge Raad is het daarmee eens. Vijf jaar en een kort geding en een bodemprocedure in drie instanties met de nodige kosten later is de cateraar dus niets opgeschoten.

Conclusie
Gemengde overeenkomsten komen in de praktijk best vaak voor (bijvoorbeeld huur met een franchiseovereenkomst, huur met daarnaast een overeenkomst tot verlening van zorg). Vaak kunnen teleurstellingen over de uitleg van dit soort contracten worden voorkomen door vóór het sluiten van de overeenkomst het contract te laten toetsen en de bedoelingen en verwachtingen over en weer duidelijk op te schrijven.


Indien u meer wilt weten over dit onderwerp, kunt u contact opnemen met Annekee Groenewoud, of één van onze andere specialisten Vastgoed & Omgeving.

Deze blog bevat algemene informatie en is met veel aandacht en zorgvuldigheid geschreven. Juridisch advies is echter altijd maatwerk. Wint u dus in een voorkomend geval altijd deskundig juridisch advies in. (Lees onze disclaimer).