Om een goede beroepsuitoefening te bevorderen, stellen beroepsgroepen beroeps- en gedragsregels op. De normen die beroepsbeoefenaren hiermee zichzelf opleggen, strekken niet alleen tot de bescherming van de belangen van de opdrachtgever, maar ook tot de bescherming van de belangen van derden. Wanneer een beroeps- of gedragsregel is geschonden en de benadeelde daardoor schade heeft geleden, is het de vraag of de schending van de beroeps- of gedragsregel tevens een wanprestatie of onrechtmatige daad oplevert. In dat geval kan er namelijk sprake zijn van een civielrechtelijke aansprakelijkheid. In deze blog bespreek ik hoe de Hoge Raad in zijn arrest van 13 juli 2018 met deze vraag is omgegaan in een zaak waarin de aansprakelijkheid van een NVM-makelaar aan de orde was.
De feiten
In deze zaak heeft een NVM-makelaar in een verkoopbrochure van een woning vermeld dat de woonoppervlakte ca. 80 m2 bedraagt. De woning werd verkocht in september 2010. Toen de kopers de woning enkele jaren later wilden verkopen, zijn zij erachter gekomen dat de makelaar destijds in de verkoopbrochure de bruto woonoppervlakte had vermeld en niet de netto woonoppervlakte. De makelaar heeft hiermee de “Meetinstructie bepalen gebruiksoppervlakte woningen volgens NEN 2580” geschonden. Deze Meetinstructie is op 4 juni 2010 vastgesteld door de ledenraad van de NVM. De Meetinstructie schrijft voor dat in verkoopbrochures de netto woonoppervlakte vermeld dient te worden. De ledenraad heeft besloten de Meetinstructie voor de aangesloten leden verplicht te stellen, omdat volgens hem derden er op moeten kunnen vertrouwen dat in de verkoopdocumentatie de netto woonoppervlakte wordt vermeld en niet de bruto woonoppervlakte.
De kopers en de makelaar in deze zaak besloten gezamenlijk een deskundige opdracht te geven om de woonoppervlakte vast te stellen. Deze deskundige stelde vast dat volgens de NEN 2580 de bruto woonoppervlakte 77,90 m2 bedraagt en de netto woonoppervlakte 70,90 m2.
Het oordeel van de rechtbank en het gerechtshof
De kopers stelden vervolgens dat de makelaar onrechtmatig heeft gehandeld, aangezien hij de Meetinstructie heeft geschonden. In een aansprakelijkheidsprocedure vorderden zij een schadevergoeding van ruim € 50.000,-. In de procedure in eerste aanleg heeft de rechtbank deze vordering afgewezen op de grond dat het volgen van de Meetinstructie nog niet verplicht was op het moment waarop de makelaar de meting heeft doen uitvoeren en de woning te koop heeft aangeboden. In het hoger beroep stelde het gerechtshof echter vast dat de Meetinstructie per 15 juni 2010 verplicht was gesteld en dus wél gelding had op het moment dat de woning werd gemeten en te koop werd aangeboden. In het verlengde hiervan oordeelde het gerechtshof dat de schending van de Meetinstructie een onrechtmatige daad jegens de kopers vormt. Het gerechtshof wees een schadevergoeding van € 10.000,- toe.
Het oordeel van de Hoge Raad
Omdat de zaak voor de makelaar een principekwestie vormde, heeft hij beroep in cassatie bij de Hoge Raad ingesteld. Volgens de makelaar zou de uitspraak van het gerechtshof namelijk maatschappelijk ongewenste effecten tot gevolg hebben. Zo zouden makelaars afgeschrikt worden om lid te worden van een beroepsvereniging als de NVM en zou de verzekerbaarheid van het makelaarsvak onder druk komen te staan.
De Hoge Raad was kennelijk niet onder de indruk van dit betoog, want hij heeft de uitspraak van het gerechtshof in stand gelaten. Het oordeel van de Hoge Raad komt er op neer dat aspirant-kopers er op mogen vertrouwen dat de in een verkoopbrochure vermelde woonoppervlakte is gemeten met inachtneming van de Meetinstructie en dus overeenkomt met de netto woonoppervlakte van de woning. Deze hoofdregel lijdt echter uitzondering, indien de aspirant-koper uit verklaringen of gedragingen van de verkoopmakelaar moet afleiden dat de Meetinstructie niet is gevolgd dan wel sprake is van omstandigheden op grond waarvan de aspirant-koper moet twijfelen aan de juistheid van de in de verkoopbrochure vermelde oppervlakte. Niet onbelangrijk is in dit verband de overweging van de Hoge Raad dat het aan de verkoopmakelaar is om te bewijzen dat er sprake is van feiten en omstandigheden die een uitzondering op de genoemde hoofdregel rechtvaardigen.
De makelaar had zich nog verweerd met de stelling dat in het slot van de verkoopbrochure was vermeld dat aan de inhoud van de brochure geen rechten kunnen worden ontleend. Echter, volgens de Hoge Raad is deze standaard mededeling onvoldoende concreet om afbreuk te kunnen doen aan het vertrouwen dat de aspirant-koper in beginsel mag hebben dat de in de brochure vermelde oppervlakte conform de Meetinstructie is en dus overeenkomt met de netto woonoppervlakte.
Conclusie
Deze uitspraak van de Hoge Raad leert dat ook de beroeps- en gedragsregels van makelaars in het maatschappelijk verkeer verwachtingen (mogen) wekken en dat derden hun gedrag op deze verwachtingen mogen afstemmen. Makelaars zouden daarom er goed aan doen om daar waar zij van een bepaalde beroeps-of gedragsregel afwijken, te bepalen wiens belang de desbetreffende regel beoogt te beschermen en diegene(n) in expliciete bewoordingen op de hoogte te stellen van de afwijking.
Wilt u meer weten over deze blog, dan kunt u contact opnemen met ons brancheteam Bouw.
Deze blog bevat algemene informatie en is met veel aandacht en zorgvuldigheid geschreven. Juridisch advies is echter altijd maatwerk. Wint u dus in een voorkomend geval altijd deskundig juridisch advies in. (Lees onze disclaimer).
