Blog

Ontbindingsuitzondering bij sociale huurwoningen?

Gepubliceerd op 29-10-2018

Sociale huurwoningen zijn er niet in overvloed. In sommige delen van Nederland kunnen wachtlijsten zelfs oplopen tot 10 jaar. Door deze schaarste kunnen er natuurlijk meerdere belangen een rol spelen bij de ontbinding van een huurovereenkomst van een sociale huurwoning. De voorzieningenrechter wist in een ontruimingscasus niet precies hoe hij deze belangen moest afwegen en vroeg zich onder meer af of er bijzondere eisen dienden te worden gesteld bij de ontbinding van de huurovereenkomst van een sociale huurwoning. De rechter stelde twee daarom prejudiciële vragen aan de Hoge Raad.

Een huurder had zonder toestemming van de verhuurder zijn sociale huurwoning onder verhuurd. Toen de verhuurder hier achter kwam, besloot deze de huurovereenkomst te ontbinden en ontruiming van het gehuurde te vorderen. Vanwege de schaarste binnen de sociale huurwoningmarkt, wist de voorzieningenrechter niet precies welk belang bij de ontbinding zwaarder diende te wegen. Hierdoor stelde de voorzieningenrechter de volgende twee prejudiciële vragen aan de Hoge Raad:

  1. Dient artikel 6:265 lid 1 BW letterlijk te worden uitgelegd in die zin dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij het maken van een uitzondering hierop gerechtvaardigd is aan de hand van de in de wet genoemde gezichtspunten? Zo niet, hoe dient deze bepaling dan te worden uitgelegd?
  2. Is er aanleiding bijzondere eisen te stellen ten aanzien van ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woonruimte, ervan uitgaande dat zulke woonruimte schaars is?”

Nieuwe invulling van artikel 6:265 BW
Artikel 6:265 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. In de onderhavige uitspraak geeft de Hoge Raad uitleg over de reikwijdte en toepassing van dit artikel. De Hoge Raad bepaalt dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van een overeenkomst. Dus ontbinding is niet bij ‘iedere tekortkoming’ geoorloofd. Pas met een ‘valide reden’ kan men een overeenkomst ontbinden. Of een tekortkoming van voldoende gewicht is dient de feitenrechter in kwestie te beslissen. Alle omstandigheden van het geval spelen hierbij een rol.

Bijzondere eisen voor ontbinding huurovereenkomst inzake sociale woonruimte?
De Hoge Raad geeft hierop kort antwoord: nee. Er bestaat ten aanzien van een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woonruimte geen behoefte aan bijzondere regels. Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op alle omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voorduren van de (sociale) huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden. Het feit dat de gevorderde ontbinding c.q. ontruiming een sociale huurwoning betreft, dient alsdan door de feitenrechter als omstandigheid te worden meegewogen.

Conclusie
Hoewel de schaarste op de sociale huurwoningmarkt problematisch is, heeft de Hoge Raad ervoor gekozen om geen bijzondere eisen te stellen ten aanzien van de ontbinding van een huurovereenkomst inzake een  sociale huurwoning. Alle omstandigheden van het geval moeten worden afgewogen om te bekijken of een tekortkoming van voldoende gewicht is om een huurovereenkomst al dan niet te mogen ontbinden.

Wilt u meer weten over deze blog? Dan kunt u contact opnemen met Carolijn Slegers of met één van onze teamleden van het brancheteam Huisvesting.

Deze blog bevat algemene informatie en is met veel aandacht en zorgvuldigheid geschreven. Juridisch advies is echter altijd maatwerk. Wint u dus in een voorkomend geval altijd deskundig juridisch advies in. (Lees onze disclaimer).

Advocaat
Slegers, Mr C.A.M.
Branche
Huisvesting
Vakgebied
Vastgoed

 

 

Terug naar overzicht