De rechtbank Zeeland-West-Brabant wees enkele maanden geleden een interessant vonnis waarin werd geoordeeld dat een niet-zelfbewoningsclausule in een koopovereenkomst voor een woning onredelijk bezwarend was. Kopers ervaarden in deze zaak een enorme (geluids)overlast van de buren. In dit geval was er sprake van een verkoop van professionele vastgoedhandelaar aan een consument, die niet werd bijgestaan door een makelaar of jurist. Om die reden wordt er op grond van een Europese richtlijn getoetst of de niet-zelfbewoningsclausule – een bepaling dat de verkoper zelf nooit het verkochte heeft bewoond en dus niet de eigenschappen kent van het verkochte – een onredelijk bezwarend beding is.
De casus was dat de kopers, nadat deze de woning waren gaan bewonen, een enorme overlast ervaarden van de buren. Het ging om geluidsoverlast van blaffende honden, maar ook verdere geluidsoverlast en bedreigingen van de buren. De kopers hebben negen keer aangifte gedaan bij de politie tegen de buren van bedreiging en ernstige geluidsoverlast. Er zijn ook vanuit de gemeente diverse maatregelen opgelegd aan de buren wegens het al vijf jaar veroorzaken van ernstige overlast, waar alle omwonenden klachten over hebben.
Een van de eerste overwegingen van de rechtbank is dat de vraag of een niet-zelfbewoningsclausule onredelijk bezwarend is, niet algemeen kan worden beantwoord. Dit moet aan de hand van de omstandigheden van het geval worden beoordeeld. De genoemde professionaliteit van verkoper en het niet hebben van bijstand door koper wordt daarin meegewogen. Tevens is van belang dat de rechtspositie van koper wezenlijk anders is door het toevoegen van de niet-zelfbewoningsclausule, omdat zij geen enkel recht hebben ten aanzien van eigenschappen die aan normaal gebruik in de weg staan, indien het eigenschappen betreft waarvan verkoper op de hoogte zou zijn geweest als hij de woning zelf had bewoond. Daarnaast is er ook nog een ouderdomsclausule toegevoegd, waardoor het door de wetgever getroffen evenwicht nog verder in het nadeel van kopers uitvalt. Er is ook geen lagere koopprijs overeengekomen o.i.d. waardoor er een voordeel voor kopers is wat tegenover de risicoverschuiving staat.
Al met al komt de rechtbank tot de conclusie dat de niet-zelfbewoningsclausule onredelijk bezwarend is en deze wordt vernietigd. De kopers die een vordering tot ontbindingen hebben ingesteld, worden in het gelijk gesteld en de verkoop wordt ontbonden. Professionele vastgoedhandelaren dienen dus voorzichtig te zijn met het opnemen van al te veel clausules die in hun voordeel werken. Als professionele partijen kunnen zij daarop worden afgerekend.
https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBZWB:2023:8179
Deze blog bevat algemene informatie en is met veel aandacht en zorgvuldigheid geschreven. Juridisch advies is echter altijd maatwerk. Wint u dus in een voorkomend geval altijd deskundig juridisch advies in. (Lees onze disclaimer).
