Airbnb en huurbescherming: geen tijdelijke constructies zonder risico
Met de invoering van de Wet vaste huurcontracten is de vaste huurovereenkomst weer de norm geworden. Alleen in uitzonderlijke situaties mag een huurovereenkomst voor bepaalde tijd worden afgesloten. Voor verhuurders die hun woning tijdelijk willen verhuren, kan dit een uitdaging zijn. Een vaak genoemd alternatief is de kwalificatie van de huur als een overeenkomst “naar zijn aard van korte duur”. Een recente uitspraak van de rechtbank Noord-Holland benadrukt opnieuw dat hier strikte grenzen gelden en dat verhuurders ook bij het aanbieden van een woning via platforms zoals Airbnb niet buiten schot blijven.
De casus in het kort
Een 80-jarige verhuurder van een eengezinswoning verbleef langere periodes in het buitenland en verhuurde kamers via Airbnb. In april 2025 betrok een huurder één kamer, later twee, inclusief gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes. Vanaf mei 2025 ging de huurder rechtstreeks van de verhuurder huren, buiten Airbnb om, voor € 1.800 per maand.
Belangrijk: er waren geen schriftelijke afspraken over de duur van de huur of het moment van beëindiging. Toen de verhuurder in september 2025 terugkeerde, vroeg hij de huurder te vertrekken. De huurder weigerde te vertrekken, waarna de verhuurder een kort geding startte om ontruiming af te dwingen.
Wat zegt de wet?
Huurders genieten sterke huurbescherming (zie o.a. artikel 7:272 BW). Dat betekent onder meer dat een huurovereenkomst niet zomaar kan worden beëindigd.
Er bestaat wel een uitzondering: als het gebruik van de woonruimte naar zijn aard slechts van korte duur is, geldt deze bescherming niet (art. 7:232 lid 2 BW). Maar deze uitzondering wordt zeer terughoudend toegepast. Het moet duidelijk zijn dat er geen beroep op huurbescherming kan worden gedaan, zoals bij de huur van vakantiewoningen.
Feiten zijn leidend
De rechter stelde vast dat de eerste Airbnb-huurperiode van 2 april tot 4 mei 2025 mogelijk als kortdurend kon worden gezien. Maar vanaf 4 mei 2025 werden nieuwe afspraken gemaakt: de huurder huurde twee kamers rechtstreeks voor € 1.800 per maand en bleef maandenlang in de woning.
Volgens de voorzieningenrechter betekent dit dat er geen sprake is van huur die naar zijn aard van korte duur is. Het gebruik als hoofdverblijf van de huurder (en zijn kinderen), de maandenlange voortzetting en het ontbreken van duidelijke afspraken wijzen allemaal in de richting van een reguliere huurovereenkomst. Zelfs maandelijkse verlengingen maken hier geen uitzondering; zulke constructies zorgen alleen maar voor onduidelijkheid en worden juridisch als huur voor onbepaalde tijd beschouwd.
De les voor verhuurders
Deze uitspraak bevestigt dat bij de kwalificatie van huurovereenkomsten niet het platform of de bedoeling van partijen doorslaggevend is, maar de feitelijke uitvoering. Airbnb-verhuur kan ongemerkt transformeren in reguliere woonruimtehuur, met volledige huurbescherming en alle rechtsgevolgen van dien.
Het risico van onduidelijke afspraken ligt volledig bij de verhuurder. Wie tijdelijk wil verhuren, moet dus goed nadenken over de juridische vorm en de consequenties van het gebruik van de woning.
Terzijde: wil je als verhuurder tijdelijk naar het buitenland en gedurende die periode je woning verhuren, dan kan de diplomatenclausule uitkomst bieden (artikel 7:274 lid 2 BW). Neem gerust contact met mij op voor meer informatie.
https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBNHO:2026:131
