Het enkele belang om een hogere huurprijs te krijgen (van een derde) grond voor opzegging van een huurovereenkomst voor winkelruimte op grond van 7:296 lid 3 BW?

Inleiding en conclusie

Een van de laatste civiele uitspraken van de Hoge Raad vorig jaar was een belangwekkende uitspraak op het gebied van het huurrecht. De Hoge Raad kreeg de vraag voorgelegd of een huuropzegging van middenstandsbedrijfsruimte (7:290-bedrijfsruimte) mag plaatsvinden op de enkele grond dat verhuurder een hogere huurprijs van een ander kan krijgen. Neen, aldus de Hoge Raad in zijn arrest van 19 december 2025.  Om een hogere huurprijs te bewerkstelligen moet de verhuurder een huurprijsherzieningsprocedure starten tegen zijn bestaande huurder.

Vooraf

Bij de huur van middenstandsbedrijfsruimte moet een verhuurder, als hij de huur wil opzeggen, een (of meer) opzeggronden noemen in zijn opzeggingsbrief: na vijf jaar heeft de verhuurder hiervoor alleen de in de wet vermelde opzeggronden tot zijn beschikking (bijvoorbeeld ‘dringend eigen gebruik’); na tien jaar (of meer) kan de opzeggrond ook uit een belangenafweging bestaan. Na zijn opzegging moet de verhuurder vervolgens een procedure starten bij de (kanton)rechter om de huurovereenkomst beëindigd te krijgen.

De wet kent daarnaast – bij middenstandsbedrijfsruimte – een procedure om de huurprijs te verhogen of te verlagen als die niet meer overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse (op grond van 7:303 BW).

Wat was er in deze zaak aan de hand?

Er is sprake van een winkelpand dat al sinds 1989 aan Ahold wordt verhuurd. De overeenkomst kende een (eerste) looptijd van tien jaar met vier opties van vijf jaar waarvan Ahold gebruik had gemaakt: samen dertig jaar bepaalde tijd dus, waarna de huurovereenkomst (per medio 2019) van rechtswege voor onbepaalde tijd is doorgelopen.

Na de eerste periode van tien jaar was de huurprijs (die was begonnen met NLG 245.000) herzien naar aanleiding van een art. 7:303 BW procedure en met ingang van 1 juli 1999 verhoogd naar NLG 721.854,87. Deze huurprijs was - afgezien van de jaarlijkse indexeringen - voor het laatst aangepast in 2006.

Vanaf 2019 ontstond (opnieuw) een discussie over huurprijsverhoging tussen eigenaren/verhuurders en Ahold die niet kon worden beslecht. Verhuurders hebben vervolgens de huurovereenkomst opgezegd per 1 juli 2022, omdat een andere huurder bereid was veel meer huur te betalen dan Ahold betaalde: ongeveer € 775.000 per jaar in plaats van ongeveer € 488.000.[1] Ahold had veel geïnvesteerd in de winkel[2] en wilde blijven zitten. Ahold stond open voor de procedure om de huurprijs te herzien op grond van 7:303 BW, maar de verhuurders wilden de huur beëindigen om het pand aan iemand anders te verhuren voor de genoemde (veel) hogere huurprijs; veel hoger dan Ahold bereid was te gaan betalen (€ 541.650).

De vraag was of een verhuurder een huurovereenkomst mag beëindigen alleen om een hogere huur te krijgen nu de wet een aparte procedure voor huurprijsherziening kent: deze procedure is er immers juist voor om de huurprijs aan te passen zonder dat de huurovereenkomst wordt beëindigd.

Het gerechtshof in Amsterdam vond (in 2024)[3] dat dit niet mag: het hof overwoog dat de wet niet bedoeld is om een huurovereenkomst te kunnen opzeggen puur voor een hogere huur. Er is zelfs een regel (artikel 7:296 lid 4 onder c BW) die zegt dat een verhuurder niet simpelweg een nieuw huurcontract aan een bestaande huurder mag aanbieden dat alleen draait om een huurverhoging. Anders zou een verhuurder de huurbescherming eenvoudig kunnen omzeilen. Ook de opzeggrond ‘dringend eigen gebruik’ hielp verhuurders niet, omdat het hier niet ging om een ander gebruik van het pand, maar alleen om meer huur.

De argumenten van de verhuurders dat hun eigendomsrecht volgens het EVRM zwaarder moet wegen, of dat langdurige contracten in principe opzegbaar zijn, overtuigden het hof ook niet. De wetgever heeft bewust gekozen voor huurbescherming en daarnaast een regeling om de huur te herzien, aldus het hof. Deze laatste regeling is de enige juiste route als de verhuurder vindt dat de huur te laag is. Ahold had bovendien laten weten bereid te zijn zo’n herzieningsprocedure te doorlopen.

De Hoge Raad was het hier dus mee eens. Uit het systeem van de wet en uit de wetsgeschiedenis moet worden afgeleid dat het niet mogelijk is om op de voet van artikel 7:296 lid 3 BW tot een beëindiging van een huurovereenkomst voor artikel 7:290-bedrijfsruimte te komen, uitsluitend om een hogere huurprijs te bewerkstelligen, aldus de Hoge Raad. De uitspraak was contrair aan (zoals dit heet) de conclusie van de A-G (de adviseur van de Hoge Raad) in deze zaak. Die vond dat in uitzonderlijke gevallen, zoals bij zeer langdurige huurovereenkomsten, het belang van de verhuurder bij beëindiging om een hogere huurprijs te realiseren onder omstandigheden (wél) mag worden meegewogen; dit vereist wel een zorgvuldige belangenafweging, aldus de A-G.

Conclusie

Het arrest bevestigt de sterke huurbescherming van huurders van 290-bedrijfsruimte. Een verhuurder kan de huurovereenkomst niet beëindigen louter omdat een ander een hogere huurprijs wil betalen voor de betreffende bedrijfsruimte. Onder omstandigheden kunnen – met toestemming van de kantonrechter – bij aanvang van de huur over opzeggronden of huurprijswijziging van de wet afwijkende afspraken worden gemaakt.

Heeft u vragen over een bestaande huurovereenkomst, of het opstellen van een nieuw huurcontract, dan kan contact worden opgenomen met Annekee Groenewoud of een van onze andere specialisten.

[1] Medio 2024 (op het moment dat het hof uitspraak deed) was de door Ahold betaalde huurprijs afgerond € 488.000, - per jaar.

[2] Uit de conclusie van de AG blijkt dat Ahold de voorgaande huurder, een garagebedrijf, had uitgekocht, de bodem had gesaneerd voor een bedrag van NLG 833.226,- en de bedrijfsruimte verbouwd had om die geschikt te maken voor supermarktgebruik, inclusief verbetering van de fundering voor een bedrag van NLG 1.294.480, -.

[3] ECLI:NL:GHAMS:2024:1685. Ook de kantonrechter vond dit (een niet gepubliceerde uitspraak van 1 juli 2022).