Nieuwe overzichtsuitspraak over planschade

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hoogste bestuursrechter) heeft op 6 augustus 2025 een overzicht gegeven over haar jurisprudentie over planschade, als bedoeld in afdeling 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro, oud). De laatste keer dat dit was gedaan, was op 28 september 2016. In deze ‘nieuwe’ overzichtsuitspraak (ECLI:NL:RVS:2025:3690) wordt ingegaan op de verschillende aspecten van het planschaderecht. Het bevat een geactualiseerde samenvatting van planschadejurisprudentie. Een must-read voor juristen die zich bezighouden met het planschaderecht.    

Allereerst: is het oude planschaderecht nog wel relevant?
We weten dat inmiddels de Wro is ingetrokken en de Omgevingswet in volle werking is. Is het oude planschaderecht dan nog wel relevant? Volgens de Afdeling blijft het oude planschaderecht gezien het overgangsrecht de komende jaren van groot belang voor het omgevingsrechtelijke nadeelcompensatierecht. Daarom ziet de Afdeling, mede gelet op het tijdsverloop sinds de uitspraak van 28 september 2016, aanleiding het in die uitspraak gegeven overzicht van haar rechtspraak te actualiseren.

Wettelijke grondslag
Planschade ontstaat wanneer een juridische gebiedsontwikkeling negatief van invloed is op de waarde van een onroerend goed. Dit kan zijn een stuk grond, een gebouw of een woning. Planschade is geregeld in afdeling 6.1 (tegemoetkoming in schade) van de Wro (oud). Op grond van artikel 6.1, eerste lid, Wro kan een verzoek om planschade worden gedaan. Voor welke schadeoorzaken om planschade kan worden verzocht, is opgenomen in het tweede lid. Denk aan bijvoorbeeld een bestemmingsplan(wijziging) of een omgevingsvergunning waarin wordt afgeweken van dat plan. In de Omgevingswet (afdeling 15.1) en de Algemene wet bestuursrecht (titel 4.5) zijn inmiddels nieuwe regels over dit onderwerp opgenomen.

Voorwaarden
Als sprake is van een schadeoorzaak waarvoor om planschade kan worden verzocht, dan wordt vervolgens beoordeeld:

• of de aanvrager als gevolg daarvan in vergelijking met het voorafgaande planologische regime in een nadeliger planologische positie is komen te verkeren;

• of hij ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden en of aanleiding bestaat voor het toekennen van een tegemoetkoming in deze schade. In dat laatste kader wordt onder meer onderzocht of en zo ja in hoeverre de aanvrager het risico op de schade heeft aanvaard;  

• of en zo ja in hoeverre de schade binnen het normale maatschappelijke risico blijft;

• of en zo ja in hoeverre de tegemoetkoming anderszins is verzekerd.

Let wel: een verzoek om tegemoetkoming in planschade moet binnen vijf jaar na het onherroepelijk worden van de gestelde schadeoorzaak zijn ingediend.

Planologische vergelijking
Bij de planologische vergelijking wordt voor de desbetreffende gronden een vergelijking gemaakt tussen de wijziging en het onmiddellijk daaraan voorafgaande planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar wat op grond van het oude en nieuwe planologische regime is toegestaan, ongeacht of, en zo ja in hoeverre, deze planologische mogelijkheden zijn benut.

In het planschaderecht wordt een onderscheid gemaakt tussen gevallen van directe planschade, dat wil zeggen: planschade als gevolg van een planologische ontwikkeling op de gronden van de aanvrager om een tegemoetkoming in planschade, en gevallen van indirecte planschade, dat wil zeggen: planschade als gevolg van een planologische ontwikkeling op gronden van derden.

Schade
Voor planschadevergoeding komt alleen inkomensderving of waardevermindering van een onroerende zaak in aanmerking.

Voorzienbaarheid
De schadeoorzaak is voorzienbaar als voor de aanvrager aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse zou gaan veranderen in een voor hem ongunstige zin. Als de schadeoorzaak voorzienbaar was, kan het bestuursorgaan mogelijk risicoaanvaarding aan de aanvrager tegenwerpen. Dat betekent dat de schade voor zijn rekening blijft. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen actieve en passieve risicoaanvaarding. Van actieve risicoaanvaarding kan sprake zijn als de aanvrager een investeringsbeslissing heeft genomen, bijvoorbeeld door een onroerende zaak te kopen, terwijl de schadeoorzaak voor een redelijk denkend en handelend koper ten tijde van deze investeringsbeslissing voorzienbaar was. Van passieve risicoaanvaarding kan sprake zijn als de aanvrager, als eigenaar van een onroerende zaak, geen poging heeft ondernomen om de bestaande planologische mogelijkheden van deze onroerende zaak te benutten, terwijl voorzienbaar was dat deze mogelijkheden zouden kunnen vervallen.

Bij de beantwoording van de vraag of een planologische wijziging voorzienbaar was, wordt rekening gehouden met een concreet beleidsvoornemen dat openbaar is gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft. Bij afwezigheid van een openbaar gemaakt concreet beleidsvoornemen kunnen in voorkomende gevallen specifieke persoonlijke omstandigheden, waardoor de koper feitelijk op de hoogte was van de komende planologische ontwikkeling en dus sprake was van subjectieve voorzienbaarheid, een rol spelen.

Let wel: de voorzienbaarheid wordt vastgesteld op het moment van de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak, en dus niet op het moment van levering.

Normaal maatschappelijke risico
Als de schade binnen het normale maatschappelijke risico valt, dan blijft deze voor rekening van de aanvrager. Dat is meestal 2% tot 5% van de waarde van de onroerende zaak of het inkomen dat misgelopen wordt. Bij schadeaanvragen onder de Omgevingswet is dit bij waardevermindering van een onroerende zaak vastgesteld op 4%.

Voor het antwoord op de vraag of schade binnen het eigen risico valt, is onder meer van belang of de desbetreffende planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd, waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen.

Tegemoetkoming anderszins verzekerd
Planschade komt slechts voor tegemoetkoming in aanmerking als deze niet (voldoende) anderszins is verzekerd. Met andere woorden: de schade mag niet op een andere wijze zijn / kunnen worden gecompenseerd. Een tegemoetkoming in planschade kan bijvoorbeeld bestaan uit compensatie in natura. Schadevergoeding in geld kan dan achterwege blijven, omdat tegemoetkoming in de schade anderszins is verzekerd. Compensatie in natura kan bij planschade bij waardevermindering van een onroerende zaak onder meer bestaan uit een herstel van de door een wijziging van het planologische regime weggevallen bouwmogelijkheid.

Interessante overwegingen

De mogelijkheid om vergunningsvrij te bouwen mag niet bij de planologische vergelijking worden betrokken. Verder is de planschaderegeling niet van toepassing op de gevolgen van beweerdelijk onrechtmatig handelen of nalaten. Hetzelfde geldt voor transacties en afspraken tussen de gemeente en derden, bijvoorbeeld over de verkoop of het gebruik van gronden en gebouwen.

Vermeldenswaardig hier is ook dat bij de beoordeling of sprake is van een nadeligere situatie ten gevolge van een planologische wijziging slechts ruimtelijke gevolgen relevant zijn. Toegenomen concurrentie kan onder omstandigheden weliswaar worden aangemerkt als een gevolg van een planologische verandering, maar dit is geen ruimtelijk relevant gevolg daarvan.

Een aantal andere belangrijke onderdelen van  planschade waarbij de uitspraak stilstaat zijn:

• flexibiliteitsbepalingen in bestemmingsplannen, zoals wijzigingsbevoegdheid, afwijkingsmogelijkheid en uit te werken bestemming;

• procedurele aspecten, zoals advisering door deskundigen, bewijs, toetsing door de bestuursrechter en definitieve beslechting van het geschil.

Vragen over planschade? Neem dan gerust contact op met Samee Sabur. Ook kunt u terecht bij Janske Schrijnemaekers.