Privaatrechtelijke afspraak is geen vervanging voor planregel

Bij het ontwikkelen van een project maken gemeente en ontwikkelaar vaak afspraken over de inrichting van het gebied. Deze privaatrechtelijke afspraken, meestal in de vorm van een anterieure overeenkomst, kunnen een publiekrechtelijke borging in de planregels echter niet vervangen als de betreffende maatregel uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk is. In de uitspraak over de Rotterdamse Parkhaven van 9 juli 2025 (ECLI:NL:RVS:2025:3076, onder 27.4) heeft de Afdeling bestuursrechtspraak deze koerswijziging ingezet en ook recent in een uitspraak van 1 juli 2026 bevestigd (ECLI:NL:RVS:2026:3806). Het maakt daarbij niet uit of de gemeente eigenaar of beheerder is van de grond en toezegt de maatregel te zullen realiseren of daar privaatrechtelijke afspraken over heeft gemaakt. Dit omdat privaatrechtelijke afspraken onvoldoende waarborgen voor derden bieden. Die staan buiten die privaatrechtelijke afspraken en zijn afhankelijk van een publiekrechtelijke regeling om hun rechtspositie te waarborgen. De rechtszekerheid vereist dus dat een maatregel die uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk is voor de ruimtelijke aanvaardbaarheid van het plan, ook in dat plan wordt geborgd met een voorwaardelijke verplichting.

Dit geldt ook voor maatregelen die noodzakelijk zijn om aan de vereisten uit een andere wettelijke regeling te voldoen, zoals bijvoorbeeld de aanleg van een geluidwal om aan een wettelijke geluidgrenswaarde te voldoen of maatregelen die nodig zijn op grond van een provinciale verordening. Ook dit kan met een voorwaardelijke verplichting in de planregels, behalve als deze maatregelen op een andere manier publiekrechtelijk zijn verzekerd. Maatregelen die alleen bedoeld zijn om onverplicht tegemoet te komen aan derden zullen meestal niet noodzakelijk zijn uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening. Dit betekent dat voor deze maatregelen geen voorwaardelijke verplichting in de planregels is vereist. Denk er dus goed over na of een bepaalde maatregel (bij voorbeeld een inrichtingsplan zoals in de uitspraak aan de orde) voldoende is geborgd in het plan.