Stand van zaken indexatiebedingen in huurovereenkomsten voor woonruimte, met name in de geliberaliseerde sector
Veel (model)huurovereenkomsten voor geliberaliseerde woonruimte bevatten een huurverhogingsbeding, dat voorziet in een jaarlijks toe te passen opslag op de huurprijs boven op de indexering krachtens de consumentenprijsindex (CPI). Het gaat vaak om een opslagpercentage van tussen de 3 en 5%.
Deze bepalingen werden jarenlang “gewoon” gebruikt, totdat de Amsterdamse rechtbank oordeelde dat een dergelijk beding als oneerlijk moet worden beschouwd in de zin van Richtlijn 93/13EEG. Omdat oneerlijke bedingen nietig zijn, worden dergelijke bedingen geacht nooit te zijn overeengekomen. Dat betekent dat de huurverhogingen vanaf de aanvangsdatum van de huurovereenkomst onverschuldigd zijn betaald. Vervolgens was de vraag: en dan? Mag de huur dan helemaal niet meer verhoogd worden (dit is in lijn met de wijze waarop de Europese rechter, het Hof van Justitie met oneerlijke bedingen om gaat, of mag een verhuurder dan toch terugvallen op de huurindexatie op basis van inflatie (bijvoorbeeld de CPI)?
Daarom zijn er door de Amsterdamse rechtbank in januari 2024 zogenaamde prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad om hierover duidelijkheid te krijgen.
Op 29 november 2024 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat huurprijsbedingen in huurovereenkomsten voor woonruimte die bestaan uit een indexatiebeding en een opslagbeding van maximaal 3% niet in strijd zijn met Europees recht (Richtlijn 93/13EEG, voor de fijnproevers). De Hoge Raad maakte daarmee een einde aan de onzekerheid na uitspraken van verschillende kantonrechters waarin geoordeeld werd dat dergelijke huurprijsbedingen uit modelhuurovereenkomsten in strijd zijn met Europees recht; althans, zo leek het. De Hoge Raad ging in zijn uitspraak tevens in op de gevolgen van een beding dat wel oneerlijk blijkt te zijn:
- een huurprijswijzigingsbeding dat zowel een indexatie- als opslagcomponent bevat, moet worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding.
- de indexatiecomponent en de opslagcomponent hebben verschillende doelen. Een indexatiebeding heeft tot doel om de inflatie te compenseren. Een opslagbeding compenseert kostenstijgingen boven de inflatie en heeft tot doel om de huurprijs van de woning in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Daarmee is sprake van twee van elkaar te onderscheiden bedingen die afzonderlijk van elkaar moeten worden getoetst. Ook als beide in één contractuele bepaling zijn opgenomen.
- De toetsing van de eerlijkheid van een opslagbeding moet volgens de Hoge Raad daarom losstaan van de indexatiecomponent, hoewel het cumulatieve effect wel meegewogen wordt. Als het opslagbeding als oneerlijk wordt aangemerkt, doet dat in beginsel geen afbreuk aan de rechtsgeldigheid van het indexatiebeding.
- Een opslagpercentage van maximaal 3% wordt door de Hoge Raad redelijk geacht, omdat het de verhuurder helpt de hierboven genoemde doelen te bereiken, terwijl de financiële gevolgen voor huurders ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voorspelbaar blijven. Bovendien blijft een jaarlijkse stijging van maximaal 3% in de meeste gevallen binnen aanvaardbare grenzen. Toch kan in individuele gevallen een andere beoordeling nodig zijn, afhankelijk van specifieke omstandigheden die speelden bij het sluiten van de overeenkomst.
Na deze uitspraak haalden Nederlandse verhuurders opgelucht adem; Volgens onderzoek van CBRE zouden verhuurders, indien de eerdere uitspraken van kantonrechters in Amsterdam in stand zouden blijven, circa 6,4 miljard euro moeten terugbetalen aan hun huurders aan onverschuldigd betaalde huur en zou de waarde van de Nederlandse vrije-sectorhuurwoningen fors dalen.
Alleen: de splitsing door de Hoge Raad van het beding (indexatie en opslag) riep meteen vragen op over de verenigbaarheid daarvan met Europees recht. Daarom zijn er (wederom door een kantonrechter van de Amsterdamse rechtbank) prejudiciële vragen aangekondigd, dit keer aan het Hof van Justitie van de Europese Unie, in een tussenuitspraak van 28 april 2026 (ECLI:NL:RBAMS:2026:4166).
De kantonrechter wil allereerst de vraag stellen aan het Hof of de benadering van de Hoge Raad volledig verenigbaar is met het Europese consumentenrecht: mag een huurprijswijzigingsbeding worden gesplitst in afzonderlijke onderdelen, of moet het beding als één geheel worden beoordeeld. Daarbij speelt volgens de kantonrechter tevens de vraag of het cumulatieve effect van indexatie en opslag bepalend moet zijn voor de beoordeling van de eerlijkheid van het beding.
Ten tweede kondigt de kantonrechter een vraag aan over het zogenaamde transparantievereiste uit Richtlijn 93/13/EEG. De kantonrechter vraagt zich onder meer af of een opslagbeding voldoende duidelijk en begrijpelijk is wanneer de concrete gronden voor de opslag niet expliciet in de overeenkomst zijn opgenomen. Ook wordt de vraag voorgelegd of relevant is dat de huurovereenkomst bepaalt dat een huurverhoging automatisch van kracht wordt zonder afzonderlijke kennisgeving aan de huurder.
Partijen (en anderen) krijgen nu eerst de gelegenheid zich uit te laten over de formulering van de voorgenomen prejudiciële vragen, waarna deze vragen waarschijnlijk aan het Hof van Justitie zullen worden voorgelegd.
Het blijft dus voorlopig nog spannend in huurprijswijzigingsland, zeker omdat een procedure bij het Hof van Justitie zo’n anderhalf jaar duurt. Als u in de tussentijd wilt weten wat u bij nieuwe huurcontracten het beste kunt doen, neem dan contact op met één van onze advocaten.
Wij houden u uiteraard van de ontwikkelingen op de hoogte.
Juridisch advies is altijd maatwerk. Deze blog bevat algemene informatie. Hoewel het artikel met veel aandacht en zorgvuldigheid is geschreven, is het verstandig om in een voorkomend geval altijd deskundig juridisch advies in te winnen. (Lees onze disclaimer).
