Op 7 april 2025 wees de Raad van Arbitrage vonnis in een zaak tussen een Vereniging van Eigenaars (VvE) en een aannemer. Het ging over een verborgen gebrek aan de voordeuren. Conclusie: de VvE was te laat met het instellen van haar vordering en de vervaltermijn was niet onredelijk bezwarend.
In deze zaak waren de gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex opgeleverd op 9 mei 2016. Er gold een onderhoudstermijn van een half jaar en die liep dus af op 9 november 2016. Pas op 3 mei 2024 heeft de VvE een geschil aanhangig gemaakt bij de Raad van Arbitrage.
Zoals wellicht bekend geldt er een vervaltermijn van vijf jaar voor verborgen gebreken. In dit geval was de VvE dus te laat, omdat zij haar rechtsvordering instelde na verloop van vijf jaar na de onderhoudstermijn. De VvE verweerde zich nog door te stellen dat er tussentijds herstelwerkzaamheden waren verricht en voordeuren waren vervangen. Daardoor zou een nieuwe termijn van vijf jaar gaan lopen, maar daar ging de arbiter niet in mee. Aannemer betwistte dat namelijk en het bleek ook niet uit de stukken.
De VvE deed er nog een beroep op dat de vervaltermijn voor verborgen gebreken in de algemene voorwaarden oneerlijk/onredelijk bezwarend was. Ook dat verweer heeft de arbiter echter terzijde geschoven met verwijzing naar vaste jurisprudentie van zowel de RvA als de overheidsrechter. De vervaltermijn dient er namelijk toe om de rechtszekerheid van de aannemer te beschermen, zodat hij niet jaren na het verrichten van werkzaamheden wordt geconfronteerd met een claim. De meeste verborgen gebreken zullen ook binnen de vervaltermijn aan het licht komen, zoals ook het geval in deze zaak. De VvE had namelijk het kromtrekken van de voordeuren reeds in 2017 ontdekt en had dus voldoende tijd om een rechtsvordering in te stellen binnen de vervaltermijn.
Arbiter weegt bovendien nog mee dat een identieke vervaltermijn voor verborgen gebreken van vijf jaar is opgenomen in diverse standaardvoorwaarden in de bouw van bijvoorbeeld SWK, Bouwgarant en de UAV 2012, die veelal in samenwerking consumentenorganisaties zijn opgesteld. Hieruit volgt dat deze organisaties een dergelijk vervalbeding ook niet als onredelijk bezwarend hebben bestempeld.
Conclusie is dat de VvE niet-ontvankelijk wordt verklaard in haar vorderingen en volledig in het ongelijk gesteld.
https://www.raadvanarbitrage.info/?share_file=QTg3MTkxN0U5RDlFQTE4OEFBNzFDMEJG
.jpg)